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住宅ローン見直し方法(借換と金利交渉の比較)【実例公開】

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住宅ローン見直し方法(借換と金利交渉の比較)【実例公開】

悩んでいる人
住宅ローンを見直ししたいけど、どう比較したら良い?
他行に借り換えか、今の銀行に交渉した方が良いかわからない、、、
交渉はどうやったら良い?

このような疑問・悩みについて、実際の経験に基づいてお答えしたいと思います。

この記事では以下のことについて説明します。

目次

1.住宅ローンの現状把握(金利と借換件数)

2.住宅ローンの見直し方法

3.比較パターンの具体例

4.シミュレーションの方法

5.交渉の方法(実例)

6.まとめ

本記事は私が実際に住宅ローンの見直しを行い、他行に借り換えではなく金利引き下げ交渉を行った実体験を記事にしています。

これから住宅ローンを見直ししたいと考えている方は参考になると思います。

私は住宅ローンを信託銀行で35年(5年固定)で組んでおり、当初0.6%、5年経過後は0.965%でした。 現在は返済7年目です。

当時は変動金利と固定金利5年固定の金利差がほとんどく、金利上昇のリスク回避のために固定金利を選択しました。

今回、住宅ローンの見直しについて比較検討を行い、現在借りている銀行に金利引き下げ交渉をする選択を取りました。結果0.965%から0.495%の引き下げとなりました。

住宅ローンの現状把握(金利推移、借換実績)

2020年5月時点での「借り換え」の場合ですが、 ネット銀行の代表格のジャパンネット銀行が0.399%(変動金利) 、都市銀行ではりそな銀行が最も低く、0.429%(変動金利) になっています。 

ここ10年の変動金利は2.475%(基準金利)のまま横ばい状態が続いており、最低水準を保っています。

国土交通省住宅局が出している「平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、平成26年度から平成30年度の借換実績は新規貸出額に対して3.2%~5.2%を占めています。

平成24年度までは15%~17%を占めるところまで上昇していたことを考えると、金利が低いので借り換えメリットが出にくいことと、借換が必要な人が一巡したことが考えられます。

住宅ローンの見直し方法

見直し方法としては4パターンが考えられます。

  1. 他の銀行に借り換えする
  2. 現在借りている銀行で金利を見直しする
  3. 繰り上げ返済する
  4. 何もしない

借り換え、金利の引き下げ、繰り上げ返済は手数料、保証料がかかります。借入残高と残りの返済期間によっては「何もしない」のも選択肢としてあり得ます。

ちなみに「借り換え」の目安は一般的に「借入残高1000万円以上、残りの返済期間10年以上、金利差1%以上」と言われています。

しかしこの条件に当てはまらなくてもメリットが出る場合があるので、まずはシミュレーションをした方が良いと思います。

比較パターンの具体例

比較パターンは以下が考えられます。

  • 住宅ローンの見直し:見直しするか、しないか
  • 返済方法:繰り上げ返済するか、繰り上げ返済しないか
  • 金利:固定金利(期間固定、全期間固定)、変動金利
  • 銀行:都市銀行、信託銀行、地方銀行、ネット銀行

すべてのパターンを検証すると数百パターンを検証することになります。

そこで、銀行と金利は最初に選択肢を絞りたいと思います。

3.1金利の比較

固定金利か変動金利か悩まれる方は多いと思いますが、変動金利が良いと思われます。 

住宅ローンの金利は日銀の政策金利に連動します。現在は日銀はゼロ金利政策をしています。 

景況感が改善されない限り、今後もゼロ金利政策は続くものと考えられてます。 

したがって、金利上昇のリスクが低いため変動金利を選択した方が良いという判断になります。

実際に平成25年度から平成29年度では半数以上が変動金利を選択しています。

一方で超低金利時代だからこそ、全期間固定金利として今後の金利上昇リスクを無くすという判断もあると思います。安心を買うかどうか、最後はご自身の判断にはなりますが、金利上昇の兆候が出てきてから固定金利を選択するというのもあると思います。

YouTubeでも詳しく解説されているサイトがあるので、参考にしてください。

3.2 銀行の比較

都市銀行、信託銀行、地方銀行、ネット銀行全てを比較するのは時間と手間がかかります。

私は現在信託銀行から借入しているので、あえて都市銀行や他の信託銀行に借換をするメリットは少ないように思えます。そこで、ネット銀行で住宅ローンを借りる場合の特徴を押さえてから、取るべき戦略を立てたいと思います。ネット銀行で住宅ローンを借りる際の一般的に言われているメリット、デメリットは次の通りです。

ポイント

メリット:変動金利が安い、ランニングコストが安い、来店不要

デメリット:事務手数料が高い、融資実行に時間がかかる

ランニングコストとは団体信用生命保険料や保証料、繰上返済手数料などを指します。

今回の住宅ローンの借換については変動金利を選択することとしましたので、都市銀行、信託銀行、地方銀行より変動金利が低い「ネット銀行」に絞りたいと思います。

借換であれば、残債が減っているので事務手数料も相対的に小さくなりますし、融資実行に時間がかかっても特に問題はありません。従ってネット銀行のデメリットが薄くなります。

ネット銀行はたくさんありますが、住宅ローンを扱うネット銀行は絞られます。2020年5月時点での「借り換え」の場合、ジャパンネット銀行が0.399%(変動金利)が最も金利が低いので、ジャパンネット銀行に絞りました。

シミュレーションの方法

検証パターンは以下の4パターンとします。

  • 現状維持(何もしない)
  • 金利引き下げ交渉
  • 繰り上げ返済を併用
  • 他銀行に借り換え

借り換えのシミュレーションですが、エクセルで計算しました。

結果は次の通りです。

 

 

CASE1

CASE2

CASE3

CASE4

借入金額(円)

21,272,076

21,272,076

21,272,076

21,272,076

金利

0.975%

0.600%

0.600%

0.399%

返済期間(月)

351

351

327

351

毎月返済額(円)

69,680

66,092

70,531

64,219

差額(円)

-3,588

851

-5,461

返済額総額(円)

24,457,680

23,198,292

23,063,637

22,540,869

手数料(円)

0

462,000

462,000

646,000

差額(手数料含む)(円)

-797,388

-932,043

-1,270,811

IRR

0.975%

0.755%

0.766%

0.615%

 

金利引き下げ交渉の場合の金利や手数料は実際に交渉してみないとわかりません。

しかし、事前に仮説を立てておくことで交渉の時の判断基準ができ優位に進めることができます。金利引き下げ交渉の金利は、当初借りていた固定5年の優遇金利0.6%、手数料はジャパンネット銀行の登録手数料と同じ462,000と仮定しました。

CASE3は現在の返済額と同じ程度となるように、2年間前倒しで返済することとしました。頭金は入れていません。

結果を見るとCASE4の借換が毎月返済額が現在より5451円削減でき、返済総額が127万円程度抑えることができることがわかります。ただし手数料は高く、持ち出しが大きいです。

悩んでいる人
CASE4は持ち出しが多いけど、毎月削減額は大きいからおトクなのかな?

このような時に悩みませんか?現在の持ち出しは高いけれど、毎月削減額は大きいことがメリットなのかどうか判断に迷うと思います。

私の場合はIRR(内部収益率)を用いて実質利率を計算しました。IRRは投資案件を評価する指標で、投資費用(手数料)を含めた実質利率がエクセルで計算ができます。CASE4では借入金利は0.399%ですが、手数料を含めた実質利率は0.615%となりました。実質利率もCASE4が最も金利が低くなりました。CASE3ではCASE2と比べて返済額総額は減るものの、IRRは悪化するので、繰り上げ返済は見送りとなります。

交渉の方法

交渉に入る前に、ネット銀行で事前審査をしておきます。事前審査は無料でできますし、交渉相手に本気度を伝えることができます。事前審査はジャパンネット銀行の場合、結果が出るまで13日間かかりました。審査結果もネット上でもちろん確認できます。

 

交渉のための下準備が終わったところで、交渉のスタートです。交渉相手は窓口に乗り込むのではなく、まずはコールセンターに電話しましょう。高圧的な態度ではなく、あくまで紳士的に相談をします。ただし他の銀行に借換をする本気度は伝えます。

窓口にいきなり飛び込むのは、奇襲攻撃みたいなものです。すぐに金利引き下げ交渉が成立するわけではなく、銀行内でこれまでの返済状況や現在年収などを考慮して、金利を引き下げてもメリットがあると判断してもらわなければいけません。そのため相手にも準備期間が必要ですので、窓口ではなくコールセンターで相談します。

コールセンターには以下の2点だけ伝えました。

現在借りている住宅ローン金利を引き下げできないか、検討していただきたい。

他行への借換も検討しており、事前審査は完了している

すると、相手方も慣れているのか担当者に引き継ぐので数日待ってほしいと言われました。

電話の時間は10分にも満たないです。

3日後に電話がかかってきました。まず現在の年収を聞かれたので昨年度の額面年収を答えました。すると金利と手数料について説明があり、金利は0.525%、手数料は借入残高の1.65%でした。さらに投資信託を毎月1万円以上の自動積立を申し込みすると、さらに金利を優遇して0.495%となると言われました。

他行への借換を検討しており、事前審査を済ませていることで本気度が伝わったのか、かなり想定より低い金利を提示されました。ただし即答はせずに一旦電話を切り、事前に作成していたエクセルシートでサッと計算します。

 

CASE1

CASE2-2

CASE2-3

CASE4

借入金額(円)

21,272,076

21,272,076

21,272,076

21,272,076

金利

0.975%

0.525%

0.495%

0.399%

返済期間(月)

351

351

351

351

毎月返済額(円)

69,680

65,389

65,109

64,219

差額(円)

-4,291

-4,571

-5,461

返済額総額(円)

24,457,680

22,951,539

22,853,259

22,540,869

手数料(円)

0

350,989

350,989

646,000

差額(手数料含む)(円)

-1,155,152

-1,253,432

-1,270,811

IRR

0.975%

0.642%

0.612%

0.615%

 

CASE2-2が金利0.525%、CASE2-3が金利0.495%です。いずれも手数料は借入残高の1.65%に修正しました。

結果を見ると、CASE2-3の方がIRRが0.612%となり、CASE4よりも実質利率が下回りました。

投資信託はすでに楽天証券やSBI証券で加入していますが、これを機に信託銀行でも申し込みをすることとしました。

 

まとめ

本記事は私が実際に住宅ローンの見直しを行い、他行に借り換えではなく金利引き下げ交渉

を行った実体験を記事としました。ポイントは以下の4点です。

ココがポイント

借り換えはネット銀行の変動金利で検討

実質利率(IRR)を計算して比較する

ネット銀行で借り換えの事前審査をする。(ジャパンネット銀行は13日程度)

交渉の第一歩はコールセンターに電話

交渉は難しいことではなく、下準備を行うことで優位に進めることができます。借り換えの方がおトクな場合もあると思いますので、まずはシミュレーションと事前審査をしてみてください。

ARUHIは事前審査が早いです。

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Yuko

自己投資、読書、資産形成、旅行で 豊かなワークライフスタイルを目指す 中流サラリーマン /建設業 /MEP Engineer /maneger /経営学修士MBA /大阪在住

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