大阪で価値のある不動産を購入したい
このような要望について、私が分析したデータに基づきどのような物件が不動産価値として高いのか、ご紹介したいと思います。
この記事では以下のことについて説明します。
目次
基本情報
大阪府の築月数と坪単価の関係（2021年6月末）
大阪市の築月数と坪単価の関係（2021年6月末）
まとめ
本記事の信頼性
私は建設業で10年以上設計の仕事に携わっています。
一級建築士の資格を保有しており、普段は建物で使用するエネルギーデータの予測や分析をしています。その分析のノウハウを生かして、公のデータから住宅価格の動向を調査しました。
基本情報
まず、大阪府内で人気のエリアを整理したいと思います。
上図は関西の購入物件エリアのランキングです。
このうち、大阪府は大阪市、吹田市、高槻市、東大阪市、三島郡が該当します。
大阪府の築月数と坪単価の関係（2021年6月末）
SUUMO掲載物件から築月数と坪単価の関係をグラフに示しました。築月数は60ヶ月（5年間）ごとに区切っています。
グラフから分かる主なポイントは以下の通りです。
ポイント
築月数300月以降の坪単価は横ばいの傾向
築月数0-60月と60-120月は坪単価の下落が少ない。
築月数180-240月と240-300月は坪単価の下落が少ない。
近似曲線の下側の物件はお買い得物件！
築月数が300月（25年）を経過すると、坪単価が横ばい傾向なので価格下落しにくいと言えると思います。
ただし、鉄筋コンクリート造マンションの場合、住宅ローン控除が使えるのは築25年までです。
価格下落が起きにくい反面、住宅ローン控除が使えません。
一方、0-5年目と5-10年目の坪単価の下落は少ないです。同様に15-20年と20-25年目の坪単価の下落は少ないです。
住宅ローン控除の恩恵を受けるために、0-5年目の築浅物件か15-20年目の中古マンションを選択するのも良いと思います。
近似曲線の下側にプロットされている物件は大阪府内で相対的にお買い得な物件です。
ただし大阪市が大阪府全体の坪単価を引き上げているため、大阪市外のほとんどの物件が近似曲線の下側に位置します。
そこで、自治体ごとの坪単価を見てみたいと思います。
自治体ごとの築月数と坪単価を表にすると上のようになります。表から分かる主なポイントは以下の４点です。
ポイント
大阪市の坪単価が圧倒的に高く、全体を押し上げている。
大阪市の物件数が圧倒的に多い。
大阪府第２の都市「堺市」の坪単価は相対的に低い。
61-120月より121-180月が高い地域がある。
大阪府第２の都市である堺市の坪単価が相対的に低いのは意外でした。そして住みたい街ランキング上位の都市の坪単価は高いです。
一方、築月数が古い方が坪単価が高い逆転現象が起きている自治体もあります。例えば守口市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市は5-10年目より10-15年目の方が坪単価が高いです。これらのエリアはうまくいけばマンション売却時には購入時よりも高く売却できる可能性を秘めています。
大阪市の築月数と坪単価の関係（2021年6月末）
続いて、大阪市のSUUMO掲載物件から築月数と坪単価の関係をグラフに示しました。築月数は60ヶ月（5年間）ごとに区切っています。
グラフから分かる主なポイントは以下の通りです。
ポイント
築月数300月以降の坪単価は横ばいの傾向。
築月数60-120月と120-180月は坪単価の下落が少ない。
築月数180-240月と240-300月は坪単価の下落が少ない。
近似曲線の下側の物件はお買い得物件！
大阪府全体の傾向と同様に、築月数300月（25年）を経過すると坪単価は横ばいの傾向を示しています。また、0-60月と60-120月の下落幅は大きいですが、60-120月と120-180月の下落幅は小さいです。住宅ローン控除の恩恵を受けるために築浅物件として5-10年目の物件が狙い目と思います。また近似曲線の下側の物件は大阪市全体の中でも相対的にお買い得な物件と言えそうです。
自治体ごとの築月数と坪単価を表にすると上のようになります。表から分かる主なポイントは以下の３点です。
ポイント
北区、中央区、西区は坪単価300万円を超える。
福島区、阿倍野区は121-180月の坪単価が高い。
他にも築月数が経過していても坪単価の下落が少ない、あるいは上昇しているエリアがある！
大阪市の中でも、中心部であるエリアは坪単価が高いです。人気エリアであり、利便性が高いため坪単価が高いと言えます。
また、一般的に面積が大きいと坪単価が下がる傾向がありますが、これらのエリアは1LDK、2LDKの物件が多いために坪単価が高くなると考えられます。この点については、別記事で詳しく分析したいと思います。
一方、築月数が古い方が坪単価が高い逆転現象が起きているエリアもあります。例えば福島区、阿倍野区ですが121-180月が全ての期間の中で最も坪単価が高いです。築浅物件を購入して、売却益を得ることができる可能性があり、投資物件としての妙味がありそうです。
まとめ
物件データから築月数と坪単価の関係について書いてきました。大阪府は大阪市が全体の坪単価を牽引しています。また、エリアによっては築月数が多少古くても坪単価が高いエリアがあります。これらのエリアは築浅物件を購入して、数年後に売却したとしても購入額あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性を秘めています。
不動産は立地が全てですので、こうした分析からお買い得な物件を探していきたいと思います。
価値のあるマイホームを手に入れるには？
現代は不確実なことが多いので、一生同じ場所に住み続けることを前提に考えることは危険です。
将来の売却を見据えてマイホームを購入すべきです。
価値のあるマイホームを手に入れるためには、投資する観点が大切です。
今回の記事のように、坪単価と築年数のトレンドを見るだけでも、損得を推し量ることが可能です。
他の観点は不動産投資セミナーに参加して、投資の勘所を抑えておくとマイホーム購入に役立ちます。
ポイントサイト「ハピタス」では、現在多数の不動産投資セミナーが開催されています。
無料で参加できますし、参加すると大量のポイントをもらうことができます。
ポイントは飛行機のマイルや電子マネーに移行できます。つまり、投資の勉強ついでにお金稼ぎもできてしまいます！
ぜひ「ハピタス」にアクセスして見てください！登録は無料ですし、下記のリンクから登録すると条件に応じてポイントを貰うことができます！
