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中古マンションの価格動向(東京都)

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中古マンションの価格動向(東京都)


悩んでいる人
東京でマイホーム購入を考えている!
東京圏内で価値のあるマンションを購入したい!

このような要望について、私が分析したデータに基づきどのような物件が不動産価値として高いのか、ご紹介したいと思います。

この記事では以下のことについて説明します。

目次

基本情報

東京都全体の築月数と坪単価の関係

東京都23区の築月数と坪単価の関係

東京都23区以外の築月数と坪単価の関係

大阪エリアとの比較

まとめ

価値のあるマイホームを手に入れるには?

本記事の信頼性

私は建設業で10年以上設計の仕事に携わっています。
一級建築士の資格を保有しており、普段は建物で使用するエネルギーデータの予測や分析をしています。その分析のノウハウを生かして、公のデータから住宅価格の動向を調査しました。

基本情報

まず、関東圏内で人気のエリアを確認したいと思います。
上図は関東圏内の住みたい自治体のランキングです。
東京エリアがTOP 10を独占しています。圧倒的なブランド力のある港区が1位です。

東京都全体の築月数と坪単価の関係

SUUMO掲載物件から築月数と坪単価の関係をグラフに示しました。
築月数は60ヶ月(5年間)ごとに区切っています。
グラフから分かる主なポイントは以下の通りです。

ポイント

築月数300月以降の坪単価は横ばいの傾向
築月数60-120月は坪単価の下落が大きい。
近似曲線の下側の物件はお買い得物件!

築月数が300月(25年)を経過すると、坪単価が横ばい傾向なので価格下落しにくいと言えると思います。
ただし、鉄筋コンクリート造マンションの場合、住宅ローン控除が使えるのは築25年までです。
価格下落が起きにくい反面、住宅ローン控除が使えません。

一方、0-5年目と5-10年目の坪単価の下落は大きいです。
中古とは言え0-5年目築浅物件の坪単価は高いですが、5年を過ぎると価格が下落します。
5年目から25年目(300月)までの坪単価はなだらかに減少しています。
住宅ローン控除の恩恵を受けるために、5年目を過ぎた築浅中古マンションを選択することは良い戦略かもしれません。

近似曲線の下側にプロットされている物件は東京都全体の中で相対的にお買い得な物件です。
ただし東京都23区の物件が東京都全体の85%を占めています。
23区の坪単価を引き上げているため、23区以外のほとんどの物件が近似曲線の下側に位置することになります。

東京都23区の築月数と坪単価の関係

続いて、東京都23区のSUUMO掲載物件から築月数と坪単価の関係をグラフに示しました。築月数は60ヶ月(5年間)ごとに区切っています。
グラフから分かる主なポイントは以下の通りです。

ポイント

築月数300月以降の坪単価は横ばいの傾向
築月数60-120月は坪単価の下落が大きい。
近似曲線の下側の物件はお買い得物件!

東京都全体の傾向と同様の結果となりました。
東京都23区の物件が東京都全体の85%を占めていますので、当たり前の結果ですが、、、。
近似曲線の下側の物件は東京23区の中でも相対的にお買い得な物件と言えそうです。

自治体ごとの築月数と坪単価を表にすると上のようになります。
表から分かる主なポイントは以下の3点です。

ポイント

築月数60-120月は坪単価の下落が大きいエリアが多い。
千代田区、渋谷区の坪単価は400万円、港区の坪単価は500万円を超える。
他にも築月数が経過していても坪単価の下落が少ない、あるいは上昇しているエリアがある!

東京都23区の中でも、中心部であるエリアは坪単価が高いです。
特に港区は人気エリアであり、利便性の高さや立地としてのブランディング効果もあり、坪単価が高いと言えます。
また、一般的に面積が大きいと坪単価が下がる傾向がありますが、これらのエリアは1LDK、2LDKの物件が多いために坪単価が高くなると考えられます。

一方、築月数が古い方が坪単価が高い逆転現象が起きているエリアもあります。
例えば品川区、新宿区、豊島区は1-60月よりも60-120月の坪単価の方が高いです。
築浅物件を購入して、売却益を得ることができる可能性があるので、投資物件としての妙味がありそうです。

東京都23区以外の築月数と坪単価の関係

続いて、東京都23区以外のSUUMO掲載物件から築月数と坪単価の関係をグラフに示しました。
グラフから分かる主なポイントは以下の通りです。

ポイント

築月数120月以降の坪単価は横ばいの傾向
築月数120-180月は坪単価の下落が大きい。
近似曲線の下側の物件はお買い得物件!

東京都23区の傾向とは若干異なる傾向となりました。
東京都23区以外の物件は、築10年(120月)の物件が価格が落ち着き、その後の下落幅が少ないです。

このことから、築10年以降の物件が狙い目かもしれません。

自治体ごとの築月数と坪単価を表にすると上のようになります。
表から分かる主なポイントは以下の3点です。

ポイント

武蔵野市、三鷹市、国分寺市、国立市の坪単価は200万円を超える。
八王子市の供給件数が多いが、坪単価は低い。
築月数が経過していても坪単価の下落が少ない、あるいは上昇しているエリアがある

築月数が古い方が坪単価が高い逆転現象が起きているエリアが見られます。
その傾向はエリアによって異なるので、割高か割安か注意する必要があります

また、八王子市の坪単価が低いことは意外でした。
八王子は「“データで見た”首都圏『買って住みたい街』」の2位にランクインしています。
1位は目黒、3位は恵比寿です(2019年2月LIFULL)。

着目されている街なので、狙い目かもしれません。

大阪エリアとの比較

東京エリアと大阪エリアの坪単価を比較しました。
東京23区と東京23区以外では坪単価に大きな差があります。
これは大阪市内と大阪市外よりも顕著な傾向です。

そして港区の坪単価の高さが目立ちます。
港区の築年数が経過したマンションでも大阪市内の築浅物件の坪単価を上回ります。

まとめ

物件データから築月数と坪単価の関係について書いてきました。
東京都は23区の物件が全体の坪単価を牽引しています。
また、東京都内のエリアによっては築月数が多少古くても坪単価が高いエリアがあります。
これらのエリアは築浅物件を購入して、数年後に売却したとしても購入額あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性を秘めています。

不動産は立地が全てですので、こうした分析からお買い得な物件を探していきたいと思います!

価値のあるマイホームを手に入れるには?

現代は不確実なことが多いので、一生同じ場所に住み続けることを前提に考えることは危険です。

将来の売却を見据えてマイホームを購入すべきです。

価値のあるマイホームを手に入れるためには、投資する観点が大切です。

今回の記事のように、坪単価と築年数のトレンドを見るだけでも、損得を推し量ることが可能です。

他の観点は不動産投資セミナーに参加して、投資の勘所を抑えておくとマイホーム購入に役立ちます。

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Yuko

自己投資、読書、資産形成、旅行で 豊かなワークライフスタイルを目指す 中流サラリーマン /建設業 /MEP Engineer /maneger /経営学修士MBA /大阪在住

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